Seguro obrigatório no Alojamento Local em Portugal
O regime jurídico do Alojamento Local exige um seguro de responsabilidade civil — sem ele, o registo no RNAL pode ser cancelado. Este guia explica o que a lei pede, o que o seguro cobre e os erros comuns. É informativo, não é aconselhamento jurídico nem de seguros: confirme sempre as coberturas com a sua seguradora.
Pontos-chave
- O seguro de responsabilidade civil é obrigatório no AL (DL 128/2014, art. 13.º-A) e a sua falta pode cancelar o registo RNAL.
- Capital mínimo legal: 75.000€ por sinistro, cobrindo danos a hóspedes e terceiros, incluindo incêndio com origem na unidade.
- Responsabilidade civil (obrigatória) e multirriscos (protege o seu imóvel) são coisas diferentes; muitas apólices de AL juntam-nas.
- Em propriedade horizontal há obrigação adicional de seguro que cubra danos por incêndio com origem na unidade.
- Erro comum: julgar que o seguro da casa normal cobre AL — muitas vezes exclui o uso turístico; confirme sempre com a seguradora.
O que a lei exige: seguro de responsabilidade civil
O seguro não é opcional no Alojamento Local. O regime jurídico do AL — o Decreto-Lei n.º 128/2014, no seu artigo 13.º-A (aditado pelo Decreto-Lei n.º 62/2018 e com origem na Lei do Orçamento do Estado para 2019) — obriga o titular da exploração a contratar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual.
O que esse seguro tem de garantir, segundo a lei: os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros decorrentes da atividade de alojamento, incluindo os danos a terceiros resultantes de incêndio ou explosão com origem na unidade de alojamento. O capital mínimo fixado por lei é de 75.000€ por sinistro.
Este seguro é uma condição do registo. A prova da sua contratação é exigida na comunicação prévia no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local), e a sua falta é fundamento para o cancelamento do registo — ou seja, sem seguro válido, o estabelecimento fica em situação irregular e o número de registo pode ser revogado.
Os valores, prazos e o âmbito exato podem ser ajustados por portaria e por alterações legais. Antes de contratar, confirme o capital mínimo e as coberturas em vigor junto da sua seguradora e da fonte legal (Turismo de Portugal e o texto do DL 128/2014 atualizado).
Responsabilidade civil vs. multirriscos: não são a mesma coisa
Há duas peças diferentes que muita gente confunde, e a distinção é importante:
- Seguro de responsabilidade civil — é o que a lei exige. Cobre os danos que a sua atividade cause a outras pessoas: um hóspede que se magoa, um terceiro afetado por um incêndio com origem na unidade, danos causados a vizinhos. Protege-o a si do que tem de pagar a outros.
- Seguro multirriscos (ou de recheio/conteúdo) — protege o seu próprio património: a estrutura do imóvel, os móveis, os eletrodomésticos, contra incêndio, inundação, roubo, fenómenos da natureza. Não é, em si, o seguro obrigatório de responsabilidade civil, embora muitas apólices multirriscos para AL incluam uma cobertura de responsabilidade civil.
Na prática, muitas seguradoras vendem um produto multirriscos específico para Alojamento Local que junta as duas coisas: a responsabilidade civil obrigatória mais a proteção do imóvel e do recheio. Mas não assuma que tem a cobertura legal só porque tem "um seguro" — verifique que a apólice inclui expressamente a responsabilidade civil extracontratual nos termos exigidos.
Há ainda uma obrigação adicional para quem explora uma fração integrada num edifício em regime de propriedade horizontal: além da responsabilidade civil, o titular tem de garantir (ou provar a existência de) um seguro que cubra os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na ou com origem na unidade de alojamento.
O que o seguro tipicamente cobre
O âmbito exato depende da apólice e da seguradora, mas o seguro de AL costuma articular-se em torno de três grandes blocos:
- Responsabilidade civil — danos a hóspedes e terceiros: lesões corporais, danos materiais, e os danos a terceiros por incêndio ou explosão com origem na unidade. É o núcleo obrigatório.
- Incêndio e riscos do imóvel — danos diretos no próprio imóvel e, quando há propriedade horizontal, os danos por incêndio com origem na unidade. Esta é a parte que se cruza com a obrigação adicional da lei.
- Conteúdo e recheio (frequente, mas nem sempre incluído) — mobiliário, eletrodomésticos e equipamentos; algumas apólices acrescentam furto/roubo, danos por água, ou perda de rendas.
O que está coberto, o que está excluído, as franquias e os limites por sinistro variam de seguradora para seguradora. Leia as condições gerais e particulares antes de assinar, e confirme que o uso turístico (e não apenas habitacional) está expressamente coberto.
O que influencia o prémio (sem valores inventados)
Não existe um preço único, e qualquer valor concreto só faz sentido com uma simulação para o seu imóvel. O que se pode dizer com honestidade é quais os fatores que tipicamente fazem o prémio subir ou descer:
- A capacidade do estabelecimento — número de utentes, quartos e camas.
- A modalidade e o tipo de imóvel — moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem; e características como ano de construção e materiais.
- As coberturas e os capitais escolhidos — quanto mais amplo o âmbito e maiores os capitais, maior o prémio.
- A localização e o histórico de sinistros.
- O perfil do titular — particular ou empresa — e o volume de faturação.
Por isso, em vez de fixar um número, peça simulações a mais do que uma seguradora ou a um mediador e compare coberturas, não apenas o preço. O prémio varia conforme o imóvel e a seguradora — qualquer valor que veja online é indicativo.
Como o seguro se liga ao registo e à fiscalização
O seguro não vive isolado da burocracia do AL — está amarrado ao registo. A prova de seguro válido é um dos elementos da comunicação prévia no RNAL, ao lado da legitimidade sobre o imóvel e da declaração de início de atividade nas Finanças.
Mais importante: a manutenção do seguro é contínua. Não basta contratá-lo no dia do registo e esquecer. Se a apólice caducar ou for anulada e não for renovada, o estabelecimento deixa de cumprir um requisito legal, e a falta de seguro válido é, por lei, fundamento para o cancelamento do registo no RNAL.
Em caso de fiscalização (pela ASAE ou pela câmara municipal), pode ser-lhe pedida a prova do seguro em vigor. Guarde a apólice e o comprovativo de pagamento acessíveis, e marque no calendário a data de renovação para não ficar a descoberto.
Erros comuns a evitar
O erro mais frequente — e o mais caro — é assumir que o seguro da casa "normal" cobre o Alojamento Local. Muitas apólices de habitação são feitas para uso próprio ou arrendamento habitacional e excluem o uso turístico. Em caso de sinistro com um hóspede, a seguradora pode recusar o pagamento por a utilização não estar coberta. Se vai fazer AL, diga-o expressamente à seguradora e contrate (ou adapte) uma apólice para alojamento turístico.
Outros tropeções comuns:
- Confundir multirriscos com responsabilidade civil e ficar sem a cobertura que a lei exige.
- Esquecer a obrigação adicional de incêndio quando a unidade está em propriedade horizontal.
- Subdimensionar capitais ou ignorar franquias elevadas que tornam a cobertura quase inútil em sinistros pequenos.
- Deixar a apólice caducar e ficar, sem dar conta, em incumprimento do registo.
Este guia é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou de seguros. As coberturas, exclusões e obrigações exatas confirmam-se sempre com a seguradora e com a fonte legal (DL 128/2014 atualizado e Turismo de Portugal).
Perguntas frequentes
- O seguro é mesmo obrigatório no Alojamento Local?
- Sim. O artigo 13.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014 obriga o titular a contratar e manter um seguro de responsabilidade civil extracontratual. A prova é exigida no registo RNAL e a sua falta é fundamento para o cancelamento do registo.
- Qual o capital mínimo do seguro?
- A lei fixa um capital mínimo de 75.000€ por sinistro para o seguro de responsabilidade civil. Este valor pode ser ajustado por alterações legais ou portaria — confirme o limite em vigor com a sua seguradora antes de contratar.
- O seguro da minha casa já cobre o Alojamento Local?
- Muitas vezes não. As apólices de habitação para uso próprio costumam excluir o uso turístico, e em caso de sinistro com hóspedes a seguradora pode recusar o pagamento. Informe expressamente a seguradora de que faz AL e contrate uma apólice adequada.
- Qual a diferença entre responsabilidade civil e multirriscos?
- A responsabilidade civil cobre os danos que cause a hóspedes e terceiros (é a parte obrigatória). O multirriscos protege o seu próprio imóvel e recheio contra incêndio, água ou roubo. Muitas apólices de AL juntam as duas, mas confirme que a RC está incluída.
- Quanto custa um seguro de Alojamento Local?
- Não há valor único: o prémio varia conforme o imóvel, a capacidade, as coberturas e a seguradora. Em vez de um número fixo, peça simulações a mais do que uma seguradora ou mediador e compare coberturas, não só o preço.
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