Checklist para abrir um Alojamento Local em Portugal
Abrir um Alojamento Local não é difícil, mas tem muitas peças que se esquecem facilmente: o registo, o seguro, a placa, o extintor, os boletins. Esta é a checklist completa, por passos, para chegar a hóspedes com tudo em ordem — informativa, não consultoria jurídica.
Pontos-chave
- Sem número RNAL não pode receber hóspedes — o registo faz-se por comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico.
- O seguro de responsabilidade civil é obrigatório (mínimo de referência 75.000€ por sinistro); a sua falta pode cancelar o registo.
- Segurança mínima até 10 utentes: extintor, manta ignífuga, primeiros socorros, 112 visível e instruções de evacuação, além da placa de AL.
- O número de registo tem de constar de todos os anúncios — site, redes sociais e plataformas de reservas.
- Hóspedes estrangeiros comunicam-se no SIBA (AIMA) até 3 dias úteis; abra atividade nas Finanças e confirme a taxa turística na câmara.
Passo 1 — Confirmar o imóvel e as condições mínimas
Antes de qualquer papelada, confirme que o imóvel pode mesmo ser AL. Tem de ter legitimidade para o explorar — ser proprietário, ou ter um contrato (arrendamento, comodato) que autorize expressamente o uso para alojamento — e o imóvel tem de oferecer condições mínimas de habitabilidade, higiene e conforto: ligação às redes públicas de água, eletricidade e esgotos, instalações sanitárias e segurança estrutural.
Confirme também a modalidade em que cai (moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem ou quartos na própria residência), porque alguns requisitos variam com ela, e verifique se o imóvel está numa área de contenção. Alguns municípios limitam ou suspendem novos registos de AL — e nessas zonas o processo é mais longo e pode ser recusado.
Caveat: as condições exatas e as regras de contenção variam por município. Antes de comprar ou arrendar para AL, confirme na câmara municipal e consulte o Guia Técnico do Alojamento Local do Turismo de Portugal para o seu caso concreto.
Passo 2 — Registar no Balcão Único e obter o número RNAL
O registo é uma comunicação prévia com prazo, submetida online no Balcão Único Eletrónico (acedido pelo Balcão do Empreendedor / portal ePortugal), com autenticação por Chave Móvel Digital ou cartão de cidadão. Identifica o titular, o imóvel, a modalidade e a capacidade, e anexa os documentos exigidos — entre eles a prova de legitimidade e o comprovativo de seguro.
Ao submeter, abre o prazo de oposição da câmara municipal: 60 dias em zona normal, ou 90 dias em área de contenção. Sem oposição dentro do prazo, o registo é deferido e gera o número de registo no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) — o título válido para abrir ao público. A submissão não tem custo direto.
Caveat: o prazo e o desfecho dependem da câmara e da zona. Confirme o estado do processo no RNAL/Turismo de Portugal e na câmara municipal do imóvel.
Passo 3 — Contratar o seguro de responsabilidade civil
O seguro de responsabilidade civil é obrigatório e cobre danos causados a hóspedes e a terceiros, incluindo incêndios. O capital mínimo de referência é de 75.000€ por sinistro. Sem ele, o registo pode ser cancelado — em 2026, a falta de comprovativo de seguro foi a principal causa de cancelamento de milhares de registos só em Lisboa.
Desde 2025, o comprovativo de seguro é submetido às câmaras municipais através do portal gov.pt, com autenticação por Chave Móvel Digital ou cartão de cidadão. Mantenha a apólice ativa e o comprovativo atualizado.
Caveat: capitais, coberturas e prazos de comunicação podem mudar. Confirme as condições com a seguradora e a forma de submissão na câmara municipal.
Passo 4 — Livro de reclamações e livro de informações
Tem de disponibilizar o livro de reclamações ao hóspede, nas versões física e eletrónica (o eletrónico é gerido na plataforma oficial do Estado). A folha de rosto com os contactos da entidade reguladora (ASAE) deve estar afixada de forma visível.
É também obrigatório um livro de informações com as regras de funcionamento, instruções de utilização e, em prédios, as regras de ruído e de condomínio relevantes para os hóspedes — em português e, pelo menos, numa língua estrangeira.
Caveat: os modelos oficiais e a plataforma do livro eletrónico são definidos por lei e podem ser atualizados. Use sempre a versão oficial em vigor.
Passo 5 — Requisitos de segurança e identificação
Para estabelecimentos com capacidade até 10 utentes, a lei exige um conjunto mínimo de segurança, acessível aos hóspedes:
- Extintor adequado (tipicamente pó químico ABC) e manta ignífuga, esta última junto à zona de confeção.
- Equipamento de primeiros socorros (caixa assinalada com cruz branca em fundo verde).
- Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível.
- Instruções de segurança e plano/instruções de evacuação afixados.
- Placa identificativa de AL, no modelo oficial, junto à entrada (no exterior, no caso dos hostels).
Para capacidades superiores a 10 utentes aplicam-se regras de segurança contra incêndio mais exigentes. A sinalização do extintor, da manta e da caixa de primeiros socorros deve ser visível.
Caveat: os requisitos exatos variam com a modalidade e a capacidade. Consulte o Guia Técnico do Alojamento Local e, em caso de dúvida, a Proteção Civil/ANEPC.
Passo 6 — Anúncios, hóspedes, Finanças e taxa turística
Com o estabelecimento pronto, faltam as obrigações de operação. O número de registo no RNAL tem de constar de todos os anúncios e publicidade — no seu site, nas redes sociais e nas plataformas de reservas (Booking, Airbnb). Anunciar sem o número é uma infração.
Por cada hóspede de nacionalidade estrangeira, submete o boletim de alojamento no SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento) até 3 dias úteis após o check-in; hóspedes portugueses não são reportados. Com a extinção do SEF, é a AIMA que tutela hoje este sistema. Nas Finanças, antes de abrir, declara o início de atividade da prestação de serviços de alojamento (categoria B do IRS) — trate o enquadramento fiscal com um contabilista certificado. Por fim, há a taxa turística (taxa municipal) onde exista: cobrada por hóspede e por noite, varia de município para município e pode não existir no seu; é o alojamento que a cobra e entrega à câmara.
Caveat: a obrigatoriedade do número nos anúncios, os prazos de comunicação de hóspedes e a existência e valor da taxa turística podem mudar e variam por município. Confirme sempre na câmara municipal, na AIMA e na Autoridade Tributária.
Perguntas frequentes
- Posso receber hóspedes antes de ter o número RNAL?
- Não. O número de registo no RNAL é o título válido de abertura ao público — receber hóspedes sem ele é ilegal e sujeito a coimas. Só depois de o número ser gerado pode abrir portas. Confirme o estado do registo no RNAL/Turismo de Portugal.
- O seguro de responsabilidade civil é mesmo obrigatório?
- Sim, é obrigatório, com capital mínimo de referência de 75.000€ por sinistro, e cobre danos a hóspedes e terceiros. A falta de comprovativo pode levar ao cancelamento do registo. Confirme as condições com a seguradora e a forma de submissão na câmara.
- Que material de segurança preciso de ter em casa?
- Para até 10 utentes: extintor e manta ignífuga acessíveis, caixa de primeiros socorros, indicação do 112 e instruções de evacuação afixadas, mais a placa de AL. Acima de 10 utentes há regras mais exigentes. Confirme no Guia Técnico do Alojamento Local.
- Tenho de pôr o número de registo nos anúncios?
- Sim. O número de registo no RNAL tem de constar de toda a publicidade e anúncios — no seu site, nas redes sociais e nas plataformas como Booking e Airbnb. Anunciar sem o número é uma infração.
- Todos os hóspedes têm de ser comunicados?
- Apenas os de nacionalidade estrangeira. Por cada um, submete o boletim de alojamento no SIBA até 3 dias úteis após o check-in. Os hóspedes portugueses não se reportam. Após a extinção do SEF, o sistema é tutelado pela AIMA.
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