O que mudou na lei do Alojamento Local?

Somos uma equipa do Minho que faz sites com motor de reservas para Alojamento Local — não somos advogados nem contabilistas. Este guia reúne factos verificáveis e datados, com ligação às fontes oficiais, para o ajudar a orientar-se. Não substitui aconselhamento jurídico nem fiscal.

Duas regras de ouro ao ler qualquer coisa sobre AL: confirme sempre a data (a lei mudou várias vezes desde 2023) e confirme sempre no seu município, porque uma boa parte das regras — contenção, quotas e taxa turística — é decidida câmara a câmara. Em caso de dúvida, valide junto da sua câmara municipal e do Turismo de Portugal.

O ponto de viragem recente foi a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro — o programa "Mais Habitação". Entre várias medidas para a habitação, introduziu restrições pesadas ao Alojamento Local, com o objetivo declarado de devolver imóveis ao arrendamento de longa duração.

Na prática, o Mais Habitação trouxe, entre outras medidas:

• Suspensão de novos registos de AL nas modalidades de apartamento e estabelecimentos de hospedagem em frações autónomas, fora dos territórios do interior.
• Caducidade dos registos: passavam a ter de ser reavaliados, com validade limitada (com referência aos cinco anos).
• Exigência de autorização do condomínio para AL em frações de prédios em propriedade horizontal.
• A CEAL — Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local — uma taxa anual sobre os imóveis afetos a AL.

Fonte: Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (Diário da República). Estas medidas geraram forte contestação do setor e foram, na sua maioria, revertidas pouco depois.

A reversão chegou com o Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, que alterou o regime jurídico do AL (o Decreto-Lei n.º 128/2014) e revogou medidas do Mais Habitação na parte do Alojamento Local. Entrou em vigor a 1 de novembro de 2024.

O que este diploma mudou, em concreto:

• Fim da caducidade aos 5 anos — os registos de AL voltam a ter duração indefinida, sem reavaliação periódica obrigatória.
• Fim da autorização do condomínio como requisito geral (exceto hostels). A assembleia de condóminos pode, ainda assim, opor-se por deliberação fundamentada, aprovada por mais de metade da permilagem, em casos de perturbação reiterada e comprovada do descanso dos moradores.
• Registo volta a ser transmissível como regra geral (deixa de ser pessoal e intransmissível) — com exceções nas áreas de contenção, explicadas abaixo.
• Levantamento da suspensão de novos registos imposta pelo Mais Habitação.

Fonte: Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro (Diário da República) e Turismo de Portugal. Confirme sempre a versão consolidada e atual, porque a lei pode voltar a mudar.

A Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), criada pelo Mais Habitação em 2023, foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023.

O efeito prático é simples: na prática, ninguém chega a liquidar esta contribuição, porque a revogação retroage à data em que começaria a aplicar-se. Fonte: Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro (Diário da República). Para a sua situação fiscal concreta, confirme com um contabilista certificado — isto não é aconselhamento fiscal.

Esta é a parte mais importante de perceber: a reversão de 2024 não tornou tudo igual em todo o país. Devolveu competências às câmaras municipais, e por isso muito varia consoante o município.

• Áreas de contenção — as câmaras podem definir zonas onde os novos registos são limitados ou proibidos. Municípios com mais de 1000 registos de AL podem estabelecê-las, com base em estudos atualizados de três em três anos.
• Transmissibilidade em contenção — nas áreas de contenção, a transmissão de um registo (nas modalidades moradia e apartamento) pode estar sujeita a limites ou levar à caducidade. Ficam de fora dessas limitações as transmissões familiares — para cônjuge ou unido de facto, ascendentes ou descendentes, e em caso de divórcio, separação ou dissolução de união de facto.
• Oposição ao registo — após a comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico, a câmara pode opor-se em 60 dias (ou 90 dias quando o pedido é para uma área de contenção).
• Taxa turística — é decidida e cobrada por cada município. Existência, valor por noite e limites de noites variam muito de concelho para concelho.

Por isso, antes de comprar, registar ou transmitir um AL, a pergunta certa não é só "o que diz a lei nacional?", mas "o que diz o regulamento da minha câmara, hoje?".

Não confie em artigos sem data nem em conselhos de redes sociais. Para saber o que se aplica ao seu imóvel, vá às fontes que mandam:

• Turismo de Portugal — informação oficial sobre o regime do AL e o registo no Balcão Único Eletrónico.
• Diário da República (diariodarepublica.pt) — texto consolidado e atual dos diplomas (DL 128/2014, Lei 56/2023, DL 57/2024, DL 76/2024).
• A sua câmara municipal — regulamento municipal de AL, mapa de áreas de contenção e regras da taxa turística do concelho.

E, para decisões que envolvam dinheiro ou risco, fale com um advogado e um contabilista certificado. Este guia é informativo e pode desatualizar-se — a data no topo diz quando foi revisto.