¿Qué cambió en la ley del alojamiento turístico?
En tres años, la ley del Alojamiento Local en Portugal se endureció y volvió a aliviarse. Esta guía recorre esa evolución, con fechas y fuentes oficiales — y deja claro qué varía según el municipio. No es asesoramiento jurídico.
Puntos clave
- El Mais Habitação (Ley 56/2023) endureció el AL en 2023; el DL 76/2024 revirtió la mayor parte, en vigor desde el 1 de noviembre de 2024.
- Se acabó la caducidad a los 5 años: los registros volvieron a tener duración indefinida.
- La CEAL fue derogada (DL 57/2024) con efectos al 31 de diciembre de 2023 — en la práctica no se paga.
- El registro vuelve a ser transmisible como regla general, con excepciones en las zonas de contención.
- Contención, cuotas y tasa turística varían según el municipio — confírmelo siempre en su ayuntamiento y en Turismo de Portugal. Esto no es asesoramiento jurídico.
Un aviso importante antes de empezar
Somos un equipo de la región del Minho que crea webs con motor de reservas para alojamiento turístico — no somos abogados ni asesores fiscales. Esta guía reúne hechos verificables y fechados, con enlace a las fuentes oficiales, para ayudarle a orientarse. No sustituye al asesoramiento jurídico ni fiscal.
Dos reglas de oro al leer cualquier cosa sobre AL: confirme siempre la fecha (la ley ha cambiado varias veces desde 2023) y confirme siempre en su municipio, porque buena parte de las normas — zonas de contención, cuotas y tasa turística — se decide ayuntamiento por ayuntamiento. En caso de duda, valídelo con su ayuntamiento y con Turismo de Portugal.
2023: el Mais Habitação endurece el AL
El punto de inflexión reciente fue la Ley n.º 56/2023, de 6 de octubre — el programa "Mais Habitação" (Más Vivienda). Entre varias medidas de vivienda, introdujo fuertes restricciones al alojamiento turístico, con el objetivo declarado de devolver inmuebles al alquiler de larga duración.
En la práctica, el Mais Habitação trajo, entre otras medidas:
- Suspensión de nuevos registros de AL en las modalidades de apartamento y establecimientos de hospedaje en fracciones autónomas, fuera de los territorios del interior.
- Caducidad de los registros: pasaban a tener que reevaluarse, con validez limitada (con referencia a los cinco años).
- Exigencia de autorización de la comunidad de propietarios para AL en fracciones de edificios en propiedad horizontal.
- La CEAL — Contribución Extraordinaria sobre el Alojamiento Local — una tasa anual sobre los inmuebles destinados a AL.
Fuente: Ley n.º 56/2023, de 6 de octubre (Diário da República). Estas medidas generaron un fuerte rechazo del sector y, en su mayoría, se revirtieron poco después.
2024: la reversión del Decreto-Ley 76/2024
La reversión llegó con el Decreto-Ley n.º 76/2024, de 23 de octubre, que modificó el régimen jurídico del AL (el Decreto-Ley n.º 128/2014) y derogó las medidas del Mais Habitação en materia de alojamiento turístico. Entró en vigor el 1 de noviembre de 2024.
Lo que este texto cambió, en concreto:
- Fin de la caducidad a los 5 años — los registros de AL vuelven a tener duración indefinida, sin reevaluación periódica obligatoria.
- Fin de la autorización de la comunidad como requisito general (salvo hostels). La junta de propietarios puede, aun así, oponerse mediante acuerdo motivado, aprobado por más de la mitad de la permilaje del edificio, en casos de perturbación reiterada y probada del descanso de los vecinos.
- El registro vuelve a ser transmisible como regla general (deja de ser personal e intransmisible) — con excepciones en las zonas de contención, explicadas más abajo.
- Se levanta la suspensión de nuevos registros impuesta por el Mais Habitação.
Fuente: Decreto-Ley n.º 76/2024, de 23 de octubre (Diário da República) y Turismo de Portugal. Confirme siempre la versión consolidada y vigente, porque la ley puede volver a cambiar.
La CEAL fue derogada (y en la práctica nadie la paga)
La Contribución Extraordinaria sobre el Alojamiento Local (CEAL), creada por el Mais Habitação en 2023, fue derogada por el Decreto-Ley n.º 57/2024, de 10 de septiembre, con efectos retroactivos al 31 de diciembre de 2023.
El efecto práctico es sencillo: en la práctica nadie llega a liquidar esta contribución, porque la derogación se retrotrae a la fecha en que empezaría a aplicarse. Fuente: Decreto-Ley n.º 57/2024, de 10 de septiembre (Diário da República). Para su situación fiscal concreta, consulte con un asesor fiscal — esto no es asesoramiento fiscal.
Lo que sigue dependiendo del ayuntamiento
Esta es la parte más importante de entender: la reversión de 2024 no igualó todo en todo el país. Devolvió competencias a los ayuntamientos, así que mucho depende del municipio.
- Zonas de contención — los ayuntamientos pueden definir zonas donde los nuevos registros se limitan o prohíben. Los municipios con más de 1000 registros de AL pueden establecerlas, sobre la base de estudios actualizados cada tres años.
- Transmisibilidad en contención — en estas zonas, transmitir un registro (en las modalidades de vivienda y apartamento) puede estar limitado o provocar la caducidad. Quedan exentas las transmisiones familiares — a cónyuge o pareja de hecho, ascendientes o descendientes, y en caso de divorcio, separación o disolución de la unión de hecho.
- Oposición al registro — tras la comunicación previa en la Ventanilla Única Electrónica, el ayuntamiento puede oponerse en 60 días (o 90 días cuando la solicitud es para una zona de contención).
- Tasa turística — la decide y la cobra cada municipio. Su existencia, el importe por noche y los límites de noches varían mucho de un municipio a otro.
Por eso, antes de comprar, registrar o transmitir un AL, la pregunta correcta no es solo "¿qué dice la ley nacional?", sino "¿qué dice el reglamento de mi ayuntamiento, hoy?".
Cómo confirmar la norma que se le aplica
No se fíe de artículos sin fecha ni de consejos de redes sociales. Para saber qué se aplica a su inmueble, acuda a las fuentes que mandan:
- Turismo de Portugal — información oficial sobre el régimen del AL y el registro en la Ventanilla Única Electrónica.
- Diário da República (diariodarepublica.pt) — el texto consolidado y vigente de las normas (DL 128/2014, Ley 56/2023, DL 57/2024, DL 76/2024).
- Su ayuntamiento — el reglamento municipal de AL, el mapa de zonas de contención y las reglas de la tasa turística del municipio.
Y, para decisiones que impliquen dinero o riesgo, hable con un abogado y un asesor fiscal. Esta guía es informativa y puede quedar desactualizada — la fecha de arriba indica cuándo se revisó.
Preguntas frecuentes
- ¿Los registros de AL todavía caducan a los 5 años?
- No, como regla general. El Decreto-Ley 76/2024, en vigor desde el 1 de noviembre de 2024, acabó con la caducidad a los 5 años: los registros volvieron a tener duración indefinida. Ojo: en las zonas de contención, transmitir un registro aún puede provocar la caducidad. Confírmelo en su ayuntamiento.
- ¿Tengo que seguir pagando la CEAL?
- No. La CEAL fue derogada por el Decreto-Ley 57/2024, de 10 de septiembre, con efectos retroactivos al 31 de diciembre de 2023, así que en la práctica no llega a liquidarse. Para su situación fiscal, consulte con un asesor fiscal.
- ¿Puedo transmitir el registro de AL al vender el inmueble?
- Como regla general, sí — desde el DL 76/2024 el registro vuelve a ser transmisible. Pero en las zonas de contención la transmisión puede estar limitada o caducar, salvo en transmisiones familiares (cónyuge, pareja de hecho, ascendientes, descendientes o divorcio). Confírmelo siempre en su ayuntamiento.
- ¿Necesito autorización de la comunidad para tener un AL?
- Ya no como requisito general (salvo hostels). El DL 76/2024 la eliminó, pero la junta de propietarios puede oponerse mediante acuerdo motivado, aprobado por más de la mitad de la permilaje, en casos de perturbación reiterada y probada del descanso de los vecinos.
- ¿La tasa turística es igual en todo el país?
- No. La tasa turística la fija y la cobra cada municipio, y tanto su existencia como el importe por noche y los límites de noches varían mucho de un municipio a otro. Confírmelo en el reglamento de su ayuntamiento.
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