Cómo registrar un alojamiento turístico (AL) en Portugal

En Portugal, cualquiera que alquile un inmueble para estancias cortas a turistas — una casa, un apartamento, habitaciones — explota un establecimiento de Alojamento Local (AL) y está obligado a registrarlo antes de recibir al primer huésped. No es opcional: sin registro, la actividad es ilegal y conlleva multas.

El registro no es una "licencia" en el sentido clásico de pedir permiso y esperar. Es una comunicación previa con plazo: el titular declara que va a abrir el establecimiento y, salvo oposición del ayuntamiento dentro del plazo legal, el registro se concede y genera un número — el número de registro en el RNAL (Registro Nacional de Alojamento Local), también conocido como RNT. Ese número es el título válido de apertura al público.

Hay cuatro modalidades reconocidas, y su propiedad encaja en una de ellas:

• Vivienda (moradia) — una vivienda unifamiliar (una casa independiente).
• Apartamento — una fracción autónoma de un edificio.
• Establecimiento de hospedaje — cuando explota una unidad con varias habitaciones; aquí se incluye la figura del hostel. El límite general es de 9 habitaciones y 30 ocupantes (los hostels tienen régimen propio).
• Habitaciones — hasta 3 habitaciones alquiladas dentro de la propia residencia del titular.

Saber en qué modalidad cae es el primer paso, porque algunos requisitos (placa, capacidad, seguridad) varían con ella.

El registro del AL no ocurre en el vacío. Hay tres cosas que deben estar resueltas antes de presentar la comunicación previa:

• Número de Identificación Fiscal (NIF) activo — si es no residente, puede necesitar además un representante fiscal en Portugal.
• Alta de actividad en Hacienda (AT) — antes de registrar el AL, declara el inicio de la actividad de prestación de servicios de alojamiento. Aquí elige el encuadre fiscal y deja la actividad abierta para emitir facturas-recibo.
• Legitimidad sobre el inmueble — debe ser propietario, o tener un contrato (arrendamiento, comodato) que le autorice a explotar alojamiento. Si alquila a un casero, el contrato debe permitir expresamente este uso.

Sobre el encuadre fiscal, a grandes rasgos y siempre a confirmar con un asesor: los ingresos de AL tributan en el IRPF portugués (IRS) en la categoría B. En el régimen simplificado se aplica un coeficiente de 0,35 sobre la facturación (es decir, se presume que el 35 % es renta imponible); en zonas de contención el coeficiente sube a 0,50. En IVA hay exención hasta 15.000€ de facturación anual al amparo del artículo 53.º del CIVA (límite actualizado por el DL 35/2025); por encima se aplica, en general, el tipo reducido del 6 % al alojamiento en el continente (en las regiones autónomas varía). Por encima de 200.000€ de facturación se pasa a contabilidad organizada.

Estos importes y coeficientes cambian con la Ley de Presupuestos del Estado y con su situación concreta. Trate el encuadre fiscal con un asesor certificado — es la parte donde un error sale más caro.

Con la actividad abierta en Hacienda, el registro en sí se hace online, en la Ventanilla Única Electrónica (a través del Balcão do Empreendedor / portal ePortugal), autenticándose con Clave Móvil Digital o tarjeta de ciudadano. Presentarla no tiene coste directo.

En el formulario identifica al titular, el inmueble, la modalidad, la capacidad (número de habitaciones, camas y ocupantes) y adjunta los documentos exigidos — entre ellos la prueba de legitimidad sobre el inmueble, la declaración de inicio de actividad y el comprobante de seguro. Al presentarla, el sistema registra la comunicación y abre el plazo de oposición del ayuntamiento.

El ayuntamiento tiene un plazo para pronunciarse: 60 días en zona normal, o 90 días si el inmueble está en una zona de contención (área de contenção). Si no dice nada dentro del plazo, se entiende que no hay oposición y el registro se concede tácitamente — el número de registro en el RNAL se genera y se comunica al titular, y a partir de ahí puede abrir al público.

Atención a las zonas de contención: algunos municipios (y zonas dentro de ellos, como ciertas parroquias de Lisboa o Oporto) limitan o suspenden nuevos registros de AL para aliviar la presión sobre la vivienda. En esas zonas el proceso es más largo y puede denegarse. Antes de comprar o alquilar para AL, confirme en el ayuntamiento si el inmueble está en una zona de contención.

Tener el número de registro no basta — el establecimiento debe cumplir requisitos legales para alojar huéspedes con seguridad y dentro de la ley. Los principales:

• Seguro de responsabilidad civil — obligatorio, con un capital mínimo de 75.000€ por siniestro, que cubre daños a huéspedes y terceros (incluidos incendios).
• Placa identificativa — colocada junto a la entrada (en el exterior, en el caso de los hostels), en el modelo oficial, identificando el establecimiento como AL.
• Libro de reclamaciones — en versión física y electrónica, a disposición del huésped.
• Libro de información — con normas de funcionamiento, instrucciones de uso y, en edificios, normas de ruido y de la comunidad relevantes para los huéspedes, en portugués y al menos en una lengua extranjera.
• Seguridad contra incendios — para establecimientos con menos de 10 ocupantes hay requisitos mínimos (extintor, manta ignífuga y botiquín de primeros auxilios son lo habitual); por encima se aplican normas de seguridad más exigentes.
• Condiciones de higiene, confort y conexión a la red pública de agua y saneamiento.

Cada modalidad tiene variaciones — un hostel no tiene los mismos requisitos que tres habitaciones en su casa. La lista exacta y los modelos oficiales están en la Guía Técnica del Alojamento Local de Turismo de Portugal, que debe consultar para su caso concreto.

Con el establecimiento en marcha, hay obligaciones continuas. La más olvidada es la comunicación de huéspedes extranjeros: por cada huésped de nacionalidad extranjera debe presentar el parte de alojamiento a través de SIBA (Sistema de Información de Partes de Alojamiento), en un plazo de 3 días hábiles tras el check-in. Esta obligación se aplica exclusivamente a extranjeros — los huéspedes portugueses no se comunican. Con la extinción del SEF, hoy este sistema lo tutela la AIMA.

Está además la tasa turística (tasa municipal) donde exista: se cobra por huésped y por noche, varía de un municipio a otro (y puede no existir en el suyo), y es el alojamiento quien la cobra y la entrega al ayuntamiento. Confirme en el ayuntamiento del inmueble si hay tasa, cuál es el importe y cómo se ingresa.

En cuanto al marco legal, 2026 es un año de mayor estabilidad. El Decreto-Lei n.º 76/2024, en vigor desde el 1 de noviembre de 2024, revirtió buena parte de las restricciones de la ley Mais Habitação: los registros dejaron de caducar a los cinco años, terminó la caducidad de los registros inactivos, el registro vuelve a poder transmitirse (salvo en zonas de contención) y se derogó la Contribución Extraordinaria al Alojamento Local (CEAL). Aun así, las zonas de contención, las cuotas y la tasa turística se deciden municipio a municipio — por eso, antes de avanzar, confirme siempre en el ayuntamiento, en Turismo de Portugal/RNAL y en la Autoridad Tributaria. Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal.