Checklist para abrir un alojamiento turístico en Portugal
Abrir un alojamiento turístico (AL) no es difícil, pero tiene muchas piezas que se olvidan con facilidad: el registro, el seguro, la placa, el extintor, los partes de viajeros. Este es el checklist completo, paso a paso, para recibir huéspedes con todo en orden — informativo, no asesoramiento jurídico.
Puntos clave
- Sin número RNAL no puede recibir huéspedes — el registro se hace por comunicación previa en la Ventanilla Única Electrónica.
- El seguro de responsabilidad civil es obligatorio (mínimo de referencia 75.000€ por siniestro); su falta puede cancelar el registro.
- Seguridad mínima hasta 10 ocupantes: extintor, manta ignífuga, primeros auxilios, 112 visible e instrucciones de evacuación, más la placa de AL.
- El número de registro debe figurar en todos los anuncios — web, redes sociales y plataformas de reservas.
- Los huéspedes extranjeros se comunican en SIBA (AIMA) en 3 días hábiles; dé de alta la actividad en Hacienda y confirme la tasa turística en el ayuntamiento.
Paso 1 — Confirmar el inmueble y las condiciones mínimas
Antes de cualquier papeleo, confirme que el inmueble puede ser realmente AL. Debe tener legitimidad para explotarlo — ser propietario, o tener un contrato (arrendamiento, comodato) que autorice expresamente el uso para alojamiento — y el inmueble debe ofrecer condiciones mínimas de habitabilidad, higiene y confort: conexión a las redes públicas de agua, electricidad y saneamiento, instalaciones sanitarias y seguridad estructural.
Confirme también la modalidad en que cae (vivienda, apartamento, establecimiento de hospedaje o habitaciones en la propia residencia), porque algunos requisitos varían con ella, y verifique si el inmueble está en una zona de contención. Algunos municipios limitan o suspenden nuevos registros de AL — y en esas zonas el proceso es más largo y puede denegarse.
Atención: las condiciones exactas y las normas de contención varían por municipio. Antes de comprar o alquilar para AL, confirme en el ayuntamiento y consulte la Guía Técnica del Alojamento Local de Turismo de Portugal para su caso concreto.
Paso 2 — Registrar en la Ventanilla Única y obtener el número RNAL
El registro es una comunicación previa con plazo, presentada online en la Ventanilla Única Electrónica (a través del Balcão do Empreendedor / portal ePortugal), autenticándose con Clave Móvil Digital o tarjeta de ciudadano. Identifica al titular, el inmueble, la modalidad y la capacidad, y adjunta los documentos exigidos — entre ellos la prueba de legitimidad y el comprobante de seguro.
Al presentarla, se abre el plazo de oposición del ayuntamiento: 60 días en zona normal, o 90 días en zona de contención. Sin oposición dentro del plazo, el registro se concede y genera el número de registro en el RNAL (Registro Nacional de Alojamento Local) — el título válido para abrir al público. Presentarla no tiene coste directo.
Atención: el plazo y el desenlace dependen del ayuntamiento y de la zona. Confirme el estado en el RNAL/Turismo de Portugal y en el ayuntamiento del inmueble.
Paso 3 — Contratar el seguro de responsabilidad civil
El seguro de responsabilidad civil es obligatorio y cubre daños causados a huéspedes y a terceros, incluidos incendios. El capital mínimo de referencia es de 75.000€ por siniestro. Sin él, el registro puede cancelarse — en 2026, la falta de comprobante de seguro fue la principal causa de cancelación de miles de registros solo en Lisboa.
Desde 2025, el comprobante de seguro se presenta a los ayuntamientos a través del portal gov.pt, autenticándose con Clave Móvil Digital o tarjeta de ciudadano. Mantenga la póliza activa y el comprobante actualizado.
Atención: capitales, coberturas y plazos de comunicación pueden cambiar. Confirme las condiciones con la aseguradora y la forma de presentación en el ayuntamiento.
Paso 4 — Libro de reclamaciones y libro de información
Debe poner a disposición del huésped el libro de reclamaciones, en versión física y electrónica (la electrónica se gestiona en la plataforma oficial del Estado). La hoja de portada con los datos de contacto del regulador (ASAE) debe estar colocada de forma visible.
También es obligatorio un libro de información con las normas de funcionamiento, instrucciones de uso y, en edificios, las normas de ruido y de la comunidad relevantes para los huéspedes — en portugués y al menos en una lengua extranjera.
Atención: los modelos oficiales y la plataforma del libro electrónico se fijan por ley y pueden actualizarse. Use siempre la versión oficial vigente.
Paso 5 — Requisitos de seguridad e identificación
Para establecimientos con capacidad de hasta 10 ocupantes, la ley exige un conjunto mínimo de seguridad, accesible a los huéspedes:
- Extintor adecuado (normalmente polvo químico ABC) y manta ignífuga, esta última junto a la zona de cocción.
- Botiquín de primeros auxilios (caja señalada con cruz blanca sobre fondo verde).
- Indicación del número nacional de emergencia (112) en lugar visible.
- Instrucciones de seguridad y plan/instrucciones de evacuación colocados.
- Placa identificativa de AL, en el modelo oficial, junto a la entrada (en el exterior, en el caso de los hostels).
Para capacidades superiores a 10 ocupantes se aplican normas de seguridad contra incendios más exigentes. La señalización del extintor, de la manta y del botiquín debe ser visible.
Atención: los requisitos exactos varían con la modalidad y la capacidad. Consulte la Guía Técnica del Alojamento Local y, en caso de duda, la Protección Civil/ANEPC.
Paso 6 — Anuncios, huéspedes, Hacienda y tasa turística
Con el establecimiento listo, quedan las obligaciones de operación. El número de registro en el RNAL debe figurar en todos los anuncios y publicidad — en su web, en las redes sociales y en las plataformas de reservas (Booking, Airbnb). Anunciar sin el número es una infracción.
Por cada huésped de nacionalidad extranjera, presenta el parte de alojamiento en SIBA (Sistema de Información de Partes de Alojamiento) en un plazo de 3 días hábiles tras el check-in; los huéspedes portugueses no se comunican. Con la extinción del SEF, hoy este sistema lo tutela la AIMA. En Hacienda, antes de abrir, declara el inicio de la actividad de prestación de servicios de alojamiento (categoría B del IRS) — trate el encuadre fiscal con un asesor certificado. Por último, está la tasa turística (tasa municipal) donde exista: se cobra por huésped y por noche, varía de un municipio a otro y puede no existir en el suyo; es el alojamiento quien la cobra y la entrega al ayuntamiento.
Atención: la obligatoriedad del número en los anuncios, los plazos de comunicación de huéspedes y la existencia e importe de la tasa turística pueden cambiar y varían por municipio. Confirme siempre en el ayuntamiento, en la AIMA y en la Autoridad Tributaria.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo recibir huéspedes antes de tener el número RNAL?
- No. El número de registro en el RNAL es el título válido de apertura al público — recibir huéspedes sin él es ilegal y conlleva multas. Solo después de generarse el número puede abrir. Confirme el estado del registro en el RNAL/Turismo de Portugal.
- ¿El seguro de responsabilidad civil es realmente obligatorio?
- Sí, es obligatorio, con un capital mínimo de referencia de 75.000€ por siniestro, y cubre daños a huéspedes y terceros. La falta de comprobante puede llevar a la cancelación del registro. Confirme las condiciones con la aseguradora y la presentación en el ayuntamiento.
- ¿Qué material de seguridad necesito en la vivienda?
- Para hasta 10 ocupantes: extintor y manta ignífuga accesibles, botiquín de primeros auxilios, indicación del 112 e instrucciones de evacuación colocadas, más la placa de AL. Por encima de 10 ocupantes hay normas más exigentes. Confírmelo en la Guía Técnica del Alojamento Local.
- ¿Tengo que poner el número de registro en los anuncios?
- Sí. El número de registro en el RNAL debe figurar en toda la publicidad y los anuncios — en su web, en las redes sociales y en plataformas como Booking y Airbnb. Anunciar sin el número es una infracción.
- ¿Hay que comunicar a todos los huéspedes?
- Solo a los de nacionalidad extranjera. Por cada uno, presenta el parte de alojamiento en SIBA en un plazo de 3 días hábiles tras el check-in. Los huéspedes portugueses no se comunican. Tras la extinción del SEF, el sistema lo tutela la AIMA.
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